房地产1

随着房地产市场由卖方市场向买方市场转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，房地产市场调研变得越发重要，一份良好的市场调研可以为企业提供丰富全面的信息从而让企业可以及时做出正确的投资决策和营销决策，所以需要调研者客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需的信息。所以此次调研我们决定采取全面调查法、通过对启东恒大房产的多方位资料收集来确保调研的真实可靠。首先我们确定了调研目标，进行了初步情况分析，之后小组召开会议制定调研计划，然后我们寻找了资料的来源，包括查询、交换、索取、委托收集，分别从企业内部和外部收集相关资料。其次我们确定了资料的来源方式并且制定了相关的调研表格。内部资料的来源有企业档案、会计记录、销售报告、其他数据资料。外部资料的出处有文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书等。并且我们采用了包含访问法、观察法、实验法在内的多种调查方式。最后将资料叙述成文，由组长统一编辑成稿。

此次我们详细搜集了恒大有关的市场背景、房地产区域因素、个别因素等资料。选择并确定区域相似项目案例研究及类比竞争楼盘调研。对调查数据进行统计分析。

1、规划背景

恒大海上威尼斯水城位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望。 恒大海上威尼斯水城集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。项目建设用地规划总用地面积为8967.9亩，总建筑面积为11957363平方米；非建设用地面积5262亩，总建筑面积为151500平方米。

以水为特色打造东方威尼斯，各个组团甚至住宅均以水系为主体贯通相连。以水岸、水域、水体为中心的园区规划理念，用不同风格情趣的水岸空间组合出多姿多彩的建筑空间，生动地演绎出威尼斯水城的居住情怀。

区位情况：行政区域：启东、项目位置：江苏省启东市寅阳镇兴垦区毗邻圆陀角风景区、方位：东北 郊环外。

建筑类型：普通住宅、公寓、伴海洋房、双拼亲海私宅、独联亲水私宅、物业类别：普通住宅、公寓、伴海洋房、双拼亲海私宅、独联亲水私宅、户型面积：独联亲海私宅299-690平米，双拼亲海私宅175-258平米，伴海洋房135-192平米，观海豪邸40-172平米、投资商：恒大地产集团、楼盘特色：旅游地产,品牌地产,城市豪宅,水景住宅,观景居所,投资地产、楼盘名称：恒大海上威尼斯、区域板块：上海周边、最初开发商：恒大地产集团、容积率：2.00、物业类别：洋房,公寓,别墅、楼盘地址：启东寅阳镇寅兴垦区（市政府对面）、绿化率：58.00%

车位情况：停车位:1:1、交通优势：两大高铁北沿江高铁和宁启铁路，从启东西站通到上海，通车之后从启东到上海只有25分钟，北沿江高铁指挥部已经正式成立，2020年年底开工。上海第三大机场南通新机场，现在南通市区拥有兴东国际机场，以这个南通新机场主要为长三角一体化发展服务。教育配套：恒大苏国外启迪国际幼儿园和启东启迪外国语小学，中班48班，小学36班，幼儿园5所，每所12个班。恒大规划和政府合资一个大型社区医院为业主服务。

空间优势：平均48米栋间距超周边小区20%；、户型优势：55-141㎡经典四房户型，三开间朝南，特设衣帽间，全视角大面宽客厅，空间利用率高；物业优势：金碧物业，国家一级物业、楼盘配套：配套建设国际综合性公共建筑项目与服务设施，集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施，是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区。

2.项目市场环境分析

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